Article 606 du Code civil

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations qui incombent au propriétaire bailleur, par opposition aux réparations d'entretien à la charge du preneur (article 605).

Texte

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."

Portée en bail commercial

L'article 606 est supplétif : les parties peuvent y déroger. C'est pourquoi de nombreux baux commerciaux historiques transféraient l'intégralité des grosses réparations au preneur. La loi Pinel du 18 juin 2014 a mis fin à cette pratique pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.

Régime post-Pinel

Depuis 2014, les grosses réparations de l'article 606 ne peuvent plus être mises à la charge du preneur, ni les dépenses relatives aux grosses réparations imputables aux travaux qui correspondent à des travaux d'embellissement dont le coût excède celui d'un remplacement à l'identique. Liste positive des charges récupérables = annexe à l'article R.145-35.

Inventaire et état des lieux

La loi Pinel impose également un inventaire précis et limitatif des charges et un état des lieux d'entrée et de sortie. Sans état des lieux contradictoire, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état.

Pratique de l'audit lors d'une transaction

Avant toute cession ou prise de bail, l'audit du bail doit identifier la répartition contractuelle des charges entre bailleur et preneur — un poste 606 mal réparti peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros sur la durée résiduelle.