Bail commercial (3/6/9)

Le bail commercial est le contrat qui régit la location d'un local utilisé pour exploiter un fonds de commerce, un fonds artisanal ou industriel. Sa durée minimale est de 9 ans, avec une faculté triennale de résiliation pour le locataire — d'où l'appellation usuelle "bail 3/6/9".

Encadrement légal

Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, qui constituent un statut d'ordre public protecteur du preneur (statut des baux commerciaux). Ce cadre déroge largement au droit commun du louage de choses.

Caractéristiques principales

• Durée : 9 ans minimum, sauf dérogation (cf. bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire).
• Renouvellement : droit au renouvellement à l'échéance, sauf indemnité d'éviction au profit du preneur en cas de refus injustifié.
• Indexation : loyer indexé sur l'ILC (commerces) ou l'ICC (bureaux et activités tertiaires).
• Encadrement de la révision : règle du loyer plafonné (article L.145-38 du Code de commerce).

Obligations des parties

Le propriétaire est tenu de la délivrance et des grosses réparations (article 606 du Code civil — sauf clause expresse). Le locataire entretient les locaux et règle le loyer indexé. Les charges récupérables sont strictement encadrées depuis la loi Pinel de 2014 (annexe à l'article R.145-35 du Code de commerce).