Valeur locative

La valeur locative est le loyer théorique qu'un local commercial pourrait obtenir dans les conditions normales du marché, indépendamment du loyer effectivement payé. Elle est définie à l'article L.145-33 du Code de commerce.

Critères légaux

La valeur locative se détermine d'après cinq critères :

1. Caractéristiques du local : surface, état, configuration, surface pondérée.
2. Destination des lieux : activité autorisée par le bail.
3. Obligations respectives des parties : qui supporte les grosses réparations (article 606), les charges, la taxe foncière.
4. Facteurs locaux de commercialité : zone de chalandise, flux piétons, accessibilité, environnement commercial.
5. Prix couramment pratiqués dans le voisinage : comparables récents pour des locaux similaires.

Quand la valeur locative s'applique-t-elle ?

• Fixation initiale du loyer lors d'une nouvelle prise de bail.
• Déplafonnement lors d'une révision triennale ou d'un renouvellement (cf. loyer plafonné).
• Indemnité d'éviction : l'indemnité due au preneur en cas de refus de renouvellement repose en partie sur la valeur locative perdue.

Méthodes d'expertise

Les experts utilisent principalement :

• Méthode par comparaison : référence à des baux conclus récemment dans la même zone pour des activités similaires (méthode dominante).
• Méthode du chiffre d'affaires : pourcentage du CA TTC moyen des dernières années (5-10% selon l'activité).
• Méthode hôtelière : valeur par chambre pour les hôtels.

Différence avec le loyer effectif

Un loyer en cours peut être très inférieur à la valeur locative (bail ancien, indexation contenue) ou supérieur (négociation déséquilibrée, pas-de-porte non amorti). L'écart structurel constitue la base du calcul du droit au bail payable lors d'une cession.