Article 606 du Code civil : qui paie quoi en pratique ?

L'article 606 du Code civil est l'un des points les plus litigieux de la relation bailleur-preneur en bail commercial. Sa lecture combinée avec la loi Pinel de 2014 a redessiné les responsabilités. Décryptage pratique.

Le texte de l'article 606

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."

Ce texte distingue deux catégories : grosses réparations (charge du bailleur) et entretien (charge du preneur). Mais la frontière est en pratique souvent contestée.

Régime supplétif et clause contractuelle

L'article 606 est supplétif : les parties peuvent y déroger librement. C'est pourquoi les baux commerciaux antérieurs à la loi Pinel transféraient fréquemment l'ensemble des grosses réparations au preneur — ce qui pouvait représenter des coûts massifs (toiture à refaire, ravalement, structure).

La loi Pinel (article R.145-35 du Code de commerce) a mis fin à cette pratique pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014. Désormais :

• Les grosses réparations 606 ne peuvent plus être à la charge du preneur.
• Les dépenses d'embellissement excédant le simple remplacement à l'identique restent à la charge du bailleur.

Cas concrets : qui paie quoi ?

Quelques exemples pratiques :

• Toiture totale à refaire : bailleur (article 606).
• Joints de faîtage abîmés : preneur (entretien).
• Ravalement de façade : bailleur (article 606 + obligation administrative).
• Peinture intérieure : preneur (entretien).
• Remplacement chaudière vieillissante : bailleur si vétusté, preneur si dégradation imputable.
• Renforcement structurel post-fissures : bailleur (article 606).

Les baux modernes annexent une liste détaillée des charges récupérables, conforme à l'annexe R.145-35.

Audit avant prise de bail ou cession

Avant toute cession de bail ou prise de bail sur un immeuble ancien, l'audit doit identifier :

• La date du bail (pré ou post-Pinel),
• La rédaction des clauses charges et travaux,
• L'état technique de l'immeuble (audit structurel),
• Les travaux récents et provisions du bailleur.

Un poste 606 mal réparti peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros sur la durée résiduelle du bail. Découvrir tardivement qu'une toiture est à la charge du preneur sur 20 ans peut compromettre l'économie d'une opération.

Litige : recours et pratique des tribunaux

Les tribunaux apprécient strictement la qualification grosse réparation vs entretien. La jurisprudence est riche : par exemple, le simple remplacement de tuiles ponctuelles relève de l'entretien, mais la réfection d'une couverture entière relève bien du 606.

En cas de litige, le préalable obligatoire est la mise en demeure par lettre recommandée, suivie d'une expertise technique contradictoire avant toute action judiciaire.

Le pragmatisme commande de négocier en amont une provision pour grosses réparations dans le bail, libérée selon un calendrier prévisionnel — pratique courante dans les baux foncières premium.