Cession du droit au bail

La cession du droit au bail est l'opération par laquelle le preneur cède à un tiers son seul droit au bail, sans transférer simultanément le fonds de commerce (clientèle, enseigne, matériel). Cette opération est techniquement distincte de la cession de bail accompagnant une cession de fonds.

Régime contractuel

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause limitant la cession isolée du droit au bail. Deux types de clauses dominent :

• Clause d'interdiction de cession isolée : la cession du droit au bail n'est possible qu'accompagnée de la cession du fonds de commerce. Cette clause est valable et opposable.
• Clause d'agrément : la cession isolée est autorisée mais soumise à l'accord préalable du bailleur, qui peut refuser pour motif légitime (insolvabilité du cessionnaire, activité incompatible).

Même en présence d'une clause d'interdiction, la cession du droit au bail au successeur dans la même activité ne peut être interdite (article L.145-16 du Code de commerce) — ordre public.

Cas d'usage typiques

• Changement radical d'activité : le cédant cesse son exploitation et cède le droit au bail à un repreneur souhaitant développer une activité différente. Suppose souvent l'accord du bailleur sur la modification de la destination des lieux.
• Liquidation amiable : le cédant se sépare des éléments du fonds (matériel, stocks) à des tiers et cède séparément le droit au bail.
• Restructuration de groupe : transfert intra-groupe d'un emplacement sans transfert de fonds.

Valorisation

Le prix de cession du droit au bail dépend des mêmes critères que le droit au bail dans une cession classique : différentiel de loyer, qualité de l'emplacement, durée résiduelle, droit au renouvellement. Toutefois, l'absence de cession du fonds peut entraîner une décote (le cessionnaire devra reconstituer une clientèle).

Régime fiscal

La cession isolée du droit au bail est soumise aux droits d'enregistrement de cession de fonds (article 719 du CGI) — barème dégressif 0%, 3% au-delà de 23 000 €, 5% au-delà de 200 000 €. Le cédant est imposé sur la plus-value selon son régime (BIC, IS).

Audit pré-cession

L'acquéreur doit vérifier :

• L'existence et la portée de la clause d'agrément ou d'interdiction.
• L'accord exprès du bailleur si requis.
• L'absence de procédure collective (RJ / LJ) en cours.
• La régularité des paiements de loyer (un arriéré peut entraîner une résiliation antérieure à la cession).