Convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire est un contrat sui generis qui permet à un occupant de jouir d'un local moyennant le paiement d'une redevance, sans relever du statut protecteur des baux commerciaux. Elle est codifiée à l'article L.145-5-1 du Code de commerce depuis la loi Pinel.

Condition essentielle : la précarité objective

La convention n'est valable que si elle repose sur une circonstance objective de précarité indépendante de la volonté des parties. Exemples reconnus par la jurisprudence :

• Immeuble en attente de démolition ou de transformation lourde.
• Procédure d'expropriation en cours.
• Occupant relogé temporairement pendant des travaux.
• Local en attente d'une autorisation administrative.

L'absence de précarité objective entraîne la requalification en bail commercial, avec rétroactivité.

Différence avec le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire (article L.145-5) est une simple dérogation conventionnelle limitée à 3 ans, sans condition objective. La convention d'occupation précaire peut au contraire durer plus longtemps, tant que la circonstance objective subsiste.

Caractéristiques

• Redevance (et non loyer) : son montant peut être inférieur à la valeur locative du marché.
• Pas de droit au renouvellement ni d'indemnité d'éviction.
• Résiliation possible à tout moment dès la disparition de la cause de précarité.
• Pas d'indexation obligatoire : les parties fixent librement les conditions.

Pratique

Utilisée notamment pour les commerces installés dans des immeubles destinés à être restructurés (centres commerciaux en rénovation, ZAC en chantier). L'occupant prend le risque d'une éviction rapide, en contrepartie d'une redevance avantageuse et d'un emplacement provisoire.