Pas-de-porte

Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est la somme versée par le preneur au bailleur lors de la conclusion d'un nouveau bail commercial. Il constitue, selon sa qualification, soit un supplément de loyer, soit une indemnité.

Qualification juridique

Deux interprétations cohabitent :

• Supplément de loyer : intégré au loyer pour le plafonnement triennal, fiscalement traité en charge déductible étalée.
• Indemnité : représentant un avantage commercial (emplacement, enseigne) — fiscalement immobilisable, non amortissable.

La qualification dépend de l'intention des parties et de la rédaction du bail. La pratique en zone de chalandise tendue (Paris central, axes piétons) consacre souvent la nature indemnitaire.

Distinction avec le droit au bail

Le pas-de-porte se paie au bailleur lors de la prise initiale. Le droit au bail se paie au cédant lors d'une cession de bail entre preneurs. Cette distinction commande des régimes fiscaux et comptables radicalement différents.

Pratique de marché

Le pas-de-porte est rare hors emplacements premium. Il est souvent négocié à la baisse en contrepartie d'un loyer facial plus élevé — arbitrage entre cash initial et flux récurrent. Sur les emplacements n°1 (Champs-Élysées, Saint-Honoré), il peut atteindre plusieurs années de loyer.

Indexation et révision

Un pas-de-porte qualifié de supplément de loyer entre dans l'assiette du calcul de la valeur locative de référence pour la révision triennale et le déplafonnement éventuel.